孟淑芳委员：

你们提出的《关于完善我市老旧小区改造中各个环节的建议》收悉，经认真研究办理，现答复如下：

一、基本情况

近年来，随着我市城镇化进程的提速，城市面貌发生了日新月异的变化。但老旧小区还有存量，广泛分布在老城区，居住者多为中老年居民，多数公共设施配套不足、管理服务滞后，直接影响人民群众的幸福感。

2016年以来，我市共投资13.51亿元，对335个老旧小区进行了改造，改造面积达709.76万平方米，惠及居民6.44万户（见下表），改造后的小区面貌焕然一新，居民生活便利度得到较大提升。332个小区实现了雨污分流，96个小区更新改造了供电管网，改造排水管网230.6千米、供电管网183.9千米，翻新道路35.4万平米；拆除违章建筑2.5万平米，外墙出新47.0万平米；新建文化休闲场所、体育健身场地、公共绿地等560处；新增建电动自行车、汽车充电桩585个，停车位2940个；加装住宅电梯21部；新设托育服务点14个、助残服务设施52个、超市（便利店）97个、快递投送点174个。亳州市老旧小区改造成效及做法先后被新华社、中国建设报、人民网、安徽日报、亳州晚报等多家媒体宣传推介。2022年亳州市蒙城县老旧小区改造工作获得省政府激励表彰。

二、经验做法

（一）科学规划。高位推动、高起点谋划改造工作，成立了以市政府主要领导为组长的高规格领导小组，结合城市功能、品质、活力提升，科学编制了全市城镇老旧小区改造“十四五”规划，以规划引领计划、计划明确项目、标准保障品质。结合规模较小、提升空间有限的小区和个别条件允许、基础设施有提升空间的小区情况，区别进行基础类改造和完善、提升类改造。按照“一区一方案”要求，重点完善“水、电、路、气、网、安、治”等基本功能，量力而行建设“菜、食、住、行、购”“教、科、文、卫、体”“老、幼、站、厕、园”等公共配套服务设施。对改造区域内空间资源进行统筹规划，按照“提升功能、留白增绿”原则，优先配建养老和社区活动中心等公共服务设施；对无法独立建设公共服务设施的，借助社区区域性公共服务中心，解决居民的实际需求。

（二）全面出新。一是开展“楼道出新”，消除建筑安全隐患。从满足居民基本需求出发，聚焦楼栋内扶手陈旧、楼栋外墙破旧、供排水管破损等问题，按照“安全可靠、优化配置、规范有序、整洁美观”的原则，清除墙面小广告、残标、蛛网和楼道内地面油污等，重新粉刷，清除楼道堆积杂物，对老旧小区楼道及管线升级改造，增补楼道灭火器具。二是实施“设施更新”，提升小区品位。紧盯老旧小区道路、停车场、充电桩等基础设施改造，同步铺设地坪，补植绿化，增设休息石凳、健身器材等休闲健身场所，不断完善老旧小区服务配套设施。三是实行“管理推新”，发挥改造效用。建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的议事协调机制，强化改后管养，通过购买服务、以奖代补或社区打包兜底方式引进物业服务企业，保障改造后小区有人管，管得住，确保改后的设备、设施能长期发挥效用。

（三）群众参与。准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。一是改造前“共商”，通过发放问卷调查、走访了解、小区业主微信群聊天等方式，广泛征集居民改造意愿，将大多数居民的诉求纳入改造内容。二是改造中“共管”，设立一块项目公示牌、一幅工程进度图、一个居民意见反馈点，保障居民知情权、监督权，让居民全程参与老旧小区改造监督工作。三是改造后“共评”，改造后组织开展居民满意度测评，根据居民意见，结合实际对改造内容整改提升，居民满意后，再由街道（镇）、社区、居民代表、设计施工人员、工程监理等共同验收。

（四）健全机制。严格落实施工公示制度，规范施工管理和验收程序，压实各参建单位质量安全责任，严把全过程质量安全关，确保改造质量，防范安全事故发生。在完善老旧小区改造工作居民参与、议事规程、过程监管等统筹协调机制基础上，涌现了一些好的创新实践。如，涡阳县在老旧小区改造时同步进行“国球进社区”活动，利用“居民代表+党员”身份，带头组织居民拆除违建、腾出公共空间，商议乒乓球台设置事项，形成共建共治共享的良好局面；蒙城县由县住房城乡建设局和属地乡镇(社区)组成“双业主”共同负责老旧小区改造工作，并采取设计单位牵头的EPC总承包模式，打破设计、采购、施工三者界限，提高改造实施效率；利辛县在改造前充分征求居民改造意愿，通过调查居民需求、召开改造方案现场协调会等找到最大“公约数”，在有条件的小区将停车位、充电桩等内容列入改造范围；谯城区结合危旧房摸底调查，对待改造老旧小区内疑似C、D级建筑进行鉴定，确定后纳入危旧房改造，并通过提前走访发现小区安全隐患，在后续小区改造时有针对地整改消除。

三、存在问题

（一）改造标准与群众期待有差距。在征求群众改造意愿时，改造需求和利益诉求往往千差万别，不同主体之间的利益难以协调达成一致，多数居民希望改造的内容多、改造的标准高，受资金的限制，我市老旧小区改造大多仅实施了道路整修、楼顶维修、粉刷墙壁、雨污分流等满足功能的基础类改造，投资强度、改造内容和标准与群众期待有差距。改造资金需求量大，改造过程难以获取土地增值溢价和资金收益平衡。很难有效吸引社会资本参与，无法支撑高品质提升类改造。

（二）部门协同不足。一是原产权单位未能参与改造。老旧小区改造鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持，其中公房产权单位应出资参与改造，但在小区改造过程中未有产权单位参与进来。二是统筹水、电、路、气等管线单位参与改造力度不够。各专营单位就不同专业管线，分别进行勘察设计、改造方案制定，施工缺乏统筹，出现各施工主体在改造中各吹各号、施工衔接不当等情况。专业经营单位未能充分履行社会责任，在老旧小区管线设施改造过程中，只负责施工改造，未能落实出资责任。

（三）部分小区改造后长效管理不到位。我市作为皖北经济欠发达地区，老旧小区普遍规划设计标准不高，基础设施较为薄弱，规模偏小，改造后物业企业进驻意愿低，部分以社区兜底管理和居民自治为主，管理水平低下，导致老旧小区改造后，小区内绿化、消防器材、照明、新增管线等公共设施缺乏有效维护，停车等公共秩序管理不到位，改造效果难以持续。改造后的小区“头年新、二年旧、三年破”的现象偶有发生。

（四）改造资金压力较大。自2022年以来，中央及省级专项补助力度降低，待改造小区受自身条件因素制约，不具备融资或发行专项债券条件，且市级补助资金自2022年起不再配套，县区老旧小区改造资金压力较大。居民诉求不尽相同，难以形成价值共同体，居民出资难以落实。以蒙城县为例，今年老旧小区改造合同金额2839万元，目前仅收到中央、省补助资金476万元，且不具备发债、融资条件，县政府需兜底资金2363万元。

2000年以后建成的部分小区也出现了使用功能降低等问题，当时的房屋维修资金归集不力，现行的改造政策惠及不到这类老旧小区，产生了必须改和无钱改的新困难。

四、下步计划

一是坚持以人为本，推动小区运维良性循环。继续推行行之有效的“双业主”、“三共”、“三新”等方式和监管模式，加快改造进度，保证工程质量，持续提高改造水平。针对居民的急、难、愁、盼，协调政府部门，从规划入手，探索因地制宜盘活老旧小区闲置土地等公共资源，解决补建公共服务设施的用地需求和收益保障，最大程度地吸引社会资本参与小区停车位、充电桩等服务设施建设，激活小区的造血机能，既能为社会资本提供回报，又能为小区后续管理提供资金支持。

二是坚持路径多元，提升物业管理质效。多路径引进物业管理，使改造后的老旧小区能够形成长效的运维管理。通过座谈等方式，了解居民对于老旧小区改造和物业管理的看法及需求；通过成立小区业委会，聘请物业企业或委托社区打包兜底等方法实现小区物业管理覆盖；通过降低税费、补贴管理费等方式，加大政府对于物业管理尤其是改造后老旧小区物业管理的补贴力度，吸引专业化物业公司入驻小区，合理分配小区公共服务设施使用收益、小区公共区域的广告收入，规范物业公司的服务行为和物业资金的使用，解决老旧小区改造后的维护和管理难题。

三是坚持系统思维，加强与城市更新等工作深度融合。我局将指导县区把城镇老旧小区改造融入城市更新、城中村改造、片区改造、文明创建、名城保护和文旅开发等工作之中，注重文化传承，保护好小区的历史文化遗产，提升小区文化品位。对破旧房屋，不搞“大一统”，尊重业主意愿，宜改则改，宜修则修，宜拆则拆。同步推进小区内外公共配套设施改造提升，增设停车位，打通老旧小区的消防“生命通道”，治理好“空中管线”，加大对老住宅加装电梯的支持、指导和协调力度，统筹解决居民出行难、停车难、上楼难等问题。对水电气改造全覆盖，全面满足居民生活所需，持续推动完整社区、绿色社区和智慧社区建设，实现由好房子、好小区、好社区到好城区升华，持续提升群众获得感、幸福感、安全感。

感谢您对住房和城乡建设事业的关心和支持！

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2024年8月20日